부채를 녹이는 방법을 이해하면 부자가 되는 길에 조금 더 가까이 갈 수 있구요.

1.

어떤 분이 부채를 어떻게 녹이냐고 합니다.

아주 좋은 질문이구요.

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2.

이 부채를 녹이는 방법을 이해하면

부자가 되는 길에 조금 더 가까이 갈 수 있구요.

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부채 레버리지와 부채를 녹일 때.

부채 레버리지와 부채가 터질 때.

이 차이점을 알아야 부동산으로 부자가 되거나

혹은 부동산으로 망하지 않습니다.

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3.

아주 쉽게...

3억짜리 아파트를 부채 2억을 끼고

자기돈 1억으로 아파트를 삽니다.

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그런데 물가하락 디플레이션에서는 아파트가 안오르지요.

오히려 내리는 경우가 많지요.

그럼 3억짜리 아파트가 2억이 됩니다.

그럼 부채가 녹는 것이 아니라

자기돈 1억이 녹습니다.

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결국 깡통아파트가 되는 것이죠.

쉽게 디플레이션에는 자기돈이 녹습니다.

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이것을 미국이라고 생각해보죠.

미국이 디플레이션을 극도로 싫어하는 이유가

미국 국가 자기돈이 녹기 때문입니다.

그래서 무슨수로든 인플레를 만들구요.

단지 시간이 다소 걸립니다.

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4.

그럼 부채를 녹이는 인플레를 볼까요.

3억 아파트를 2억부채와 자기돈 1억이라고 하죠.

그런데 미국 화폐량 늘리고 유가나 농산물 올리고

하면서 인플레는 인위적으로 만들 수 있습니다.

역사에서 늘 그래 왔으니까요.

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그럼 인플레가 일어나면

모든 실물자산이 오릅니다.

아파트도 3억짜리가 6억이 되었다고 합시다.

그럼 명목 부채는 2억 그대로인데

자산은 6억이 됩니다.

 

여기에 또다른 비밀이 있습니다.

담보가치가 6억으로 늘어나

대출을 4억으로 늘릴수 있죠.

다시 담보가치 상승으로 다른 아파트를 사구요.

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어째든 부채비율은 자산기준 약 66%에서 33%로 줄어들죠.

이게 부채를 녹이는 마술이라고 합니다.

즉 부채가 똑같은 2억이지만

부채비율은 반으로 줄어들죠.

가격상승과 담보가치가 상승했으니까요.

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그리고 자기자본은 1억에서 4억으로 늘어나구요.

1억으로 3억을 번것입니다.

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5.

그런데 사람들이 착각을 합니다.

기축국과 신흥국은 인플레 로직이

같은 줄 아는 데 다릅니다.

위 내용은 돈을 마음대로 찍는 기축국 미국의 로직이구요.

 

한국은 수출로 달러를 벌어와서 달러담보로

원화를 늘려야 합니다.

안그러고 무작정 원화를 늘리면

임계점 도달시 환율급등과

금리상승을 해야할 소지가 생기죠.

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한국사람들이 미국교육만 받으니

신흥국 자본로직에는 약하죠.

언론에서도 식자들이 미국 인플레 로직만 이야기하구요.

많은 책도 인플레 하면 자산 상승이고

부동산 상승인줄 아니까요.

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6.

여러번 이야기했지만

인플레도 다 같은 인플레가 아닙니다.

 

미국 달러돈 늘린다고 꼭 좋은 것도 아닙니다.

주식과 부동산 단타로는 좋겠지만...

 

부동산에는 향후 1년후에

물가상승과 금리상승 압박을 받으면

오히려 미국이 달러돈을 너무 많이

풀면 위험할수도 있구요.

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어째든 인플레 이야기로 돌아와서...

수요견인 인플레일때는

수출증가와 성장이 나오면서 부동산 상승하고

부동산 부채를 녹이는 역할을 하지만...

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비용상승 인플레일때는

수출도 안되고 성장은 안나오는데

원자재등이 상승하면서 금리만 오르고

그러면 부동산을 하락시키죠.

이 경우 부동산 부채를 녹이는 것이 아니라

부동산 부채를 터트려버리지요.

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자 인플레가 무조건 부채를 녹이나요?

인플레가 무조건 부동산을 상승시키나요?

아닙니다.

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성장이 나오는 수요견인 인플레인지...

성장이 안나오는 비용상승 인플레인지에 따라

부채를 녹이기도 하고

부채를 터트리기도 합니다.

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그래서 인플레 논쟁이 중요하구요.

다만 그 인플레 논쟁에서

인플레가 무슨 인플레인지를 감안해서

판독해야 합니다.

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7.

여기에 스태그 플레이션도 있습니다.

이 경우 예전에 블로그에서 말했지만

경기불황속 화폐인플레.

이런 경우 지방도 비교적 새아파트이면서

A급지 대장아파트 위주로 오르기도 합니다.

금가격도 오르구요.

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물론...

수요인플레.

비용인플레.

스태그플레이션의 경계는 명확하지는 않죠.

하지만 어느정도 구분해야

자산투자에 도움이 되구요.

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8.

디플레도 다 같은 디플레가 아닙니다.

코로나발 일시적 디플레.

물가하락 물가 디플레.

거대 부채로 인한 부채 디플레.

초저성장 디플레.

중국의 디플레 수출이 강할때 전염효과.

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이 디플레 성격도 조금 구분하면

투자에 도움이 되구요.

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9.

쓰잘데기 없는 말을 많이 했는데요.

복잡할 거 없습니다.

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부채를 녹이는 것에 부의 비밀이 있다.

부채를 녹이는 것은 인플레이션이다.

부채를 터트리는 것도 인플레이션이다.

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그러니...

인플레이션이 무슨 인플레이션인지를 구분해야 한다.

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성장이 나오는 수요견인 인플레이면

부채를 녹이면서 자산이 두배로 상승한다.

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성장이 안나오는 비용상승 인플레이면

물가상승과 금리상승으로 부채가 터져 버린다.

여기서 거대한 부채상태에서는

조금만 물가가 상승하고 조금만 금리가 상승해도

부채는 터질 확률이 높아진다.

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10.

같은 인플레 아니구요.

돈풀면 1~2년뒤 인플레 맞지면

코로나와 거대부채와 인구노령화등으로

수요견인 인플레가 아니라...

​

화폐인플레로 비용상승 인플레이션

확률이 점점 높아지고 있습니다.

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11.

사람들이 자꾸 혼란을 겪는 것은

언론의 경제 논조가 미국 통화정책 위주이지요.

그래서 그 논리가 한국에도 적용되는 줄 압니다.

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하지만 일본이 마이너스 금리한다고

한국이 마이너스 금리 할 수 있나요?

미국이 질적 완화한다고 한국이 질적완화 할수 있나요?

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한국은 통화상으론 위험통화국입니다.

언제든 환율과 채권에서 문제가 생길수 있구요.

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한국은행이 정부가 금리인상 안할려고 해도

금융시장에서 원화환율에 문제가 생기든

그 어떤 이유로 채권시장에서 외국인이 크게 이탈하든

그런면 물가와 한국은행과 정부의 의지와 무관하게

시장금리가 올라가죠.

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12.

글로벌 거대한 부채상태에서 코로나로

또다시 거대한 부채를 늘리고 있으니...

이미 인플레냐 디플레냐 관계없이

위험통화국들은 금융상 문제로

파생상품 문제로 금리인상이 나올

환경이 도래했구요.

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오늘도 외환당국에서

위안화 환율급등에도 불구하고

원화환율을 잘 방어하고 있는듯 보이구요.

하지만 언제까지?

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글로벌 금융 파생시장 거래금액이 900조달러입니다.

외환시장 옵션거래도 엄청나게 많구요.

지금 페그제인 홍콩을 열심히 공격하고 있을 것이구요.

이런 쏠림현상으로 어디에서

무슨일이 터질지 알수 없는 형국입니다.

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결론

부자의 비밀.

인플레이션 성격을 파악하고 있다.

최근 강남부자들은 실거주 1채빼고

부동산과 주식을 팔고...

금달러현금을 확보하는 사람들이

늘고 있다고 한다.

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지금은 부채를 녹일때가 아니라

부채가 터질때에 가깝다고 보기 때문에

강남부자들이 금달러현금을 늘리는 것이다.

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부자들은 부채를 녹일때 기회를 잡는다.

하지만 부채가 터질 우려가 있을 때는

안전자산 금/은/달러/현금을 확보한다.

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미국이 부채를 녹일때

신흥국에 거대한 부채가 있을때는

미국 인플레이션이 신흥국 금리를

올릴 트리거가 될 수 있다.

아니면 아시아쪽에서 인도같은곳에

IMF위기가 터질 수 있다.

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그래서 어쩌라고...

한국에서는 이미 부채가 목까지 찼다.

그러니 다소 시간이 걸리더라도

부채비중 높은 자산인 부동산은...

부채가 터진후에 부동산을 사야 한다.

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그럼 쉽게 언제 부동산을 사라고?

정부에서 빵빵하게 대출규제 완화할때.

정부에서 2013년도 서울 수도권 미분양 아파트를 사면

아무나 양도세 비과세를 해준다고 했죠.

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정부에서 오죽하면 부동산대출 규제를 전부 풀까?

정부에서 오죽하면 서울 미분양아파트나

1주택자 집을 사주면 비과세를 해준다고 할까?

​

이것은 부동산이 바닥이라는 증거이다.

정부의 부동산 사이클 최고의 바닥에서

대출규제 왕창풀고 전세대출 80%에

전세대출 대상자 완화하고

심지어 미분양 양도세 비과세를 해준다.

​

쉽다.

아파트가격 바닥근방에

안전하게 살려면...

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1.금융사이클

부채가 터진후라야 안전하다.

지금은 부동산 상승기 후반이다.

조금 오른 순 있어도...

큰 폭탄을 안고 살 이유가 없다.

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2. 규제사이클

정부에서 온갖 말도 안되는 규제를 풀어준다.

양도세 세금 완화/대출은 빵빵하게/재건축완화등

이럴때가 바닥 근처이다.

 

이때는 1채에 몰빵하지 말고

1가구 2주택 2채를 사야한다.

1채면 올라도 다른 곳 다 오르니

투자관점에선 아무런 의미가 없다.

 

그래서 돈을 아파트 한채에 몰빵하지 말고

두채에 분산하는 것이 앞날을 위해 좋다.

어느 지역이 먼저 오를지도 모르기 때문이기도 함.

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3. 공급 사이클

서울 수도권 밀도 높은 지역은

언제나 새아파트 공급은 부족하다.

3년 과거 누적 입주물량은 참고해야 한다.

3년 미래 입주 예정물량은 참고해야 한다.

전세가 상승 여부는 전세투자가

될지 여부를 판가름하기 때문이다.